جلوگیری از کلاهبرداری املاک با شناخت قوانین خرید و فروش ملک

جهت جلوگیری از کلاهبرداری ملکی، آشنایی با قوانین و مقررات خرید و فروش ملک اهمیت زیادی دارد و موجب حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده می‌شود، برخی از مهم‌ترین قوانین و مقررات مرتبط با خرید و فروش ملک شامل موارد زیر است:

قانون مدنی ایران: قانون مدنی ایران اصلی‌ترین مرجع حقوقی در زمینه خرید و فروش املاک است و ماده 22 آن بیان می‌کند که دولت کسی را به عنوان مالک ملک می‌شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. تمام معاملات خرید و فروش، صلح و هبه باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و برای صحت قرارداد لازم است، شرایطی نظیر: اهلیت و شایستگی افراد، رضایت طرفین و مشروع بودن معامله رعایت شود.

قانون پیش فروش ساختمان: این قانون در سال 1389 به تصویب رسیده و پیش فروش ساختمان را پس از اخذ مجوزهایی نظیر: پروانه ساختمانی و پایان کار امکان پذیر می‌کند؛ از طرفی لازم است که تمام قراردادهای پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.

قانون ثبت اسناد و املاک: این قانون تأکید می‌کند که هرگونه معامله‌ای که در آن مالکیت ملک منتقل می‌شود، باید به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود و قبل از خرید ملک لازم است، از وضعیت ثبتی آن مطمئن شد؛ به طوری که در رهن بانک یا در توقیف نباشد.

قانون تملک آپارتمان‌ها:  قانون تملک آپارتمان‌ها مربوط به تملک، مدیریت و حقوق و تکالیف مالکیت آپارتمان‌ها نسبت به هم است؛ همچنین مقررات خرید و فروش آپارتمان‌ها و استفاده از مشاعات شامل: پارکینگ، راه پله و آسانسور در آن قید شده است و تأکید دارد که مالکین در این موارد حق مساوی دارند؛ از طرفی بیان می‌کند ، فروش آپارتمان‌های پیش فروش شده پس از اخذ پایان کار شهرداری امکان پذیر است.

قانون مالیات بر نقل و انتقال ملک: این قانون بیان می‌کند که مالیات نقل و انتقال ملک هنگام فروش آن باید به دولت پرداخت شود و مقدار آن معادل درصدی از ارزش ملک است که هنگام انتقال ملک، فروشنده ملزم به پرداخت آن به اداره دارایی است و تا زمانی که پرداخت نشود، نقل و انتقال سند صورت نمی‌گیرد.

قانون ارث و انتقال املاک موروثی: املاک موروثی جهت نقل و انتقال و تقسیم سهم الارث نیاز به اخذ گواهی انحصار وراثت و مالیات بر ارث دارند؛ از طرفی سازمان ثبت و اسناد موظف است، برای هر یک از وراث سند تک برگ جداگانه‌ای به میزان سهم الارث آن‌ها صادر کند و هنگام انتقال ملک این اسناد تبدیل به یک سند تک برگ شش دانگ به نام خریدار خواهد شد.

قانون قراردادها و خیارات: بر اساس قانون مدنی، طرفین معامله، در برخی شرایط حق فسخ قرارداد را دارند؛ به طور مثال در صورت کشف عیب در ملک یا تدلیس و فریب در معامله از طرف فروشنده، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

معرفی راهکارهای کلیدی برای جلوگیری از کلاهبرداری املاک

هنگامی که قصد خرید و فروش ملکی را دارید، برای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی، رعایت چند راهکار کلیدی از ایجاد بسیاری از مشکلات در آینده جلوگیری می‌کند، برخی از این راهکارها شامل موارد زیر است:

• بررسی اصالت سند مالکیت: قبل از هر گونه معامله‌ای از اصالت و صحت سند ملک مطمئن شوید؛ بنابراین باید بررسی کنید که سند به نام فروشنده باشد و هیچ گونه بدهی، رهن یا توقیفی نداشته باشد؛ به این منظور می‌توانید از سازمان ثبت اسناد در مورد وضعیت ملک استعلام بگیرد؛ همچنین با گرفتن استعلام از شهرداری وضعیت ملک را از نظر تخلفات ساختمانی بررسی کند.
• عدم اعتماد به وعده‌های شفاهی: اصولاً لازم است، خریدار و فروشنده تمام توافقات خود را به صورت مکتوب در قرارداد بنویسند؛ زیرا وعده‌های شفاهی ممکن است، منجر به اختلافات بزرگ شود.
• تنظیم قرارداد در حضور وکیل: جهت تنظیم قرارداد ملکی از بهترین وکیل ملکی کمک بگیرید.او تمامی بندهای قرارداد خرید و فروش ملک را به دقت بررسی می‌کند که شامل مواردی نظیر: مشخصات دقیق ملک، نحوه و زمان بندی پرداخت، تعهدات فروشنده و خریدار، تاریخ تحویل ملک و شرایط فسخ است؛ به این ترتیب از کلاهبرداری املاک جلوگیری می‌شود.
• استفاده از قولنامه رسمی: بهتر است، قرارداد خرید و فروش ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا در صورت بروز اختلاف در آینده یا کلاهبرداری به عنوان سندی قانونی بتوان از آن استفاده کرد؛ علاوه بر این از امضای مبایعه نامه‌های غیر رسمی در بنگاه‌های معاملات ملکی بدون مجوز از اتحادیه مشاورین املاک خودداری کنید.
• پرداخت مبلغ معامله از طریق: مبلغ مربوط به معامله را از طریق حساب‌های بانکی یا چک‌های تضمینی پرداخت کنید تا در صورت بروز مشکل، امکان پیگیری قانونی وجود داشته باشد.
• بررسی هویت فروشنده: هویت فروشنده را به درستی بررسی کنید و مطمئن شوید، فردی که با شما معامله می‌کند، مالک واقعی ملک است یا دارای وکالت فروش معتبر است و اختیار قانونی برای فروش ملک دارد.